Enige vorm van kentering nog niet zichtbaar
Pararius huurmonitor Q2 2021
De gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen in de vrije sector is in het tweede kwartaal van 2021 met 2 procent gedaald ten opzichte van een jaar geleden. Nieuwe huurders betaalden € 16,37 per vierkante meter per maand, blijkt uit cijfers van woningplatform Pararius. Dit is het vierde kwartaal op rij waarin een procentuele prijsdaling werd gemeten.
| Pararius Huurmonitor |
| De cijfers hebben betrekking op: |
| – het aantal op Pararius.nl afgemelde woningen in het tweede kwartaal van 2021; |
| – vrije sector huurwoningen (huurprijzen vanaf € 752,33 per maand); |
| – huurwoningen die vrij kwamen voor nieuwe huurders; |
| Nuance vrije sector is noodzakelijk met uitsplitsing tussen kaal1, gestoffeerd2 en gemeubileerd3 |
Prijsdalingen in G5-steden en middelgrote steden
In vier van de vijf grootste steden van Nederland (Amsterdam, Den Haag, Eindhoven en Rotterdam) daalde de gemiddelde huurprijs in het tweede kwartaal van 2021. Alleen in Utrecht bleven de huurprijzen gelijk aan vorig jaar.
In de hoofdstad Amsterdam dalen de prijzen al vier kwartalen op rij (sinds Q2 2020) en ook dit kwartaal was de prijsdaling hier procentueel gezien het hoogst van alle G5-steden. Nieuwe huurders betaalden 6,8 procent minder ten opzichte van een jaar geleden: € 21,53 per vierkante meter per maand.
In Rotterdam betaalden nieuwe huurders 4,6 procent minder dan een jaar geleden. Huurders betalen nog altijd bijna zes euro minder per vierkante meter dan in de hoofdstad Amsterdam: een huurwoning in de Havenstad kostte in het tweede kwartaal van 2021 gemiddeld € 15,58 per vierkante meter.
Ook in Eindhoven (€ 14,13) en Den Haag (€ 16,06) daalden de huurprijzen ten opzichte van vorig jaar. Nieuwe huurders betaalden respectievelijk 2,2 en 0,9 procent minder bij het betrekken van een huurwoning. In Utrecht bleven de huurprijzen gelijk aan het jaar ervoor, per vierkante meter kostte een vrije sector huurwoning € 17,81.
Volgens Jeroen Jones, verhuurmakelaar bij Interhouse Makelaars, komt de prijsstijging in Lelystad vooral door de beperkte beschikbaarheid van huurwoningen in Almere. Daarnaast zijn huurders tegenwoordig meer bereid om een goede huurprijs te betalen voor een nette, opgeknapte woning, waardoor prijzen stijgen. “In de praktijk zien we dat de prijsstijging hoger is bij woningen die goed zijn opgeknapt en onderscheidend zijn. Huurders zijn bereid om een goede huurprijs te betalen voor een nette woning. Voor woningen waar het onderhoud te wensen over laat, zien we dat de huurprijs minder hard stijgt. Ondanks de schaarste en daarmee samenhangende druk kiest een goede huurder bovenal voor kwaliteit.”
In Amersfoort steeg de huurprijs van een vrije sector huurwoning met 10,2 procent naar € 14,40 per vierkante meter per maand.
Jasper de Groot, directeur van Pararius: “Middelgrote steden die zich net buiten de Randstad bevinden zijn in trek. De huurprijzen zijn hier lager maar de verbinding met grote steden als Amsterdam en Utrecht is goed. Huurders die niet bereid zijn om een hoge huurprijs in de Randstad te betalen, willen wel uitwijken naar omliggende steden. Door de toenemende vraag naar huurwoningen in steden als Amersfoort en Almere nemen de huurprijzen van woningen in de vrije sector hier nog toe.”
Huurprijzen lopen op provinciaal niveau nog altijd sterk uiteen. Ter vergelijking: voor een huurwoning van 80 vierkante meter betaal je in Randstad-provincie Noord-Holland maandelijks gemiddeld € 1.605,-, een even grote woning kost in Drenthe gemiddeld de helft: € 790,- per maand.
Dat de huurprijzen in grote steden dalen, kan onder andere worden toegeschreven aan het wegblijven van expats als gevolg van COVID-19. Dit heeft op korte termijn effect gehad op het huuraanbod – en daarmee op de huurprijzen – in grote steden. De Groot: “Expats bleven weg, waardoor huurwoningen in het hogere segment in grote steden leeg bleven staan. Verhuurders stelden de huurprijzen naar beneden bij om zo een bredere doelgroep te trekken en leegstand te voorkomen. Dit is een belangrijke katalysator geweest voor dalende huurprijzen in grote steden.”Volgens De Groot komt de expatmarkt inmiddels weer op gang. “De Engelstalige versie van Pararius, pararius.com, werd in mei en juni van dit jaar vaker bezocht dan ooit en het aantal informatie- en bezichtigingsaanvragen is ten opzichte van vorig jaar bijna verdubbeld. Nog niet eerder werden er zoveel aanvragen verstuurd.” Michel van der Steen van Expat Residence in Den Haag bevestigt dit. “In het eerste kwartaal van dit jaar was het extreem rustig. Wij verhuren voornamelijk aan expats en die markt stond helemaal stil. Sinds een week of vijf neemt de drukte weer toe. Mijn inziens heeft dit vooral te maken met het vaccinatiebeleid. Vorig jaar waren internationale werkgevers behoorlijk huiverig en voorzichtig, werknemers werden niet zomaar naar het buitenland gestuurd. Nu steeds meer mensen gevaccineerd zijn, durven bedrijven weer mensen naar Nederland te sturen.”
Uit de meest recente jaarrapportage van het Ministerie van Binnenlandse Zaken over de Staat van de Woningmarkt blijkt dat de Nederlandse woningmarkt vooralsnog in een ‘staat van oververhitting’ blijft.5 Het woningtekort is in 2021 weliswaar iets gedaald (van een tekort van 4,2 procent naar 3,5 procent) als gevolg van de lagere demografische groei door COVID-19 en een verhoogde bouwproductie, maar verwacht wordt dat de bouwproductie op korte termijn lager zal zijn. Volgens de Primos-prognose zullen er tot 2035 ruim 1,1 miljoen nieuwe woningen nodig zijn.6
Hetzelfde rapport onderstreept de toenemende rol van beleggers op de woningmarkt. In de eerste helft van 2020 kwamen volgens het rapport circa 20 procent van alle woningaankopen voor rekening van particuliere beleggers.7 De Groot is van mening dat de overheid de rol van beleggers bij het verkleinen van het woningtekort momenteel niet stimuleert, terwijl dit wel zou moeten. “Veel potentiële starters zijn niet in staat om in te stappen op de koopwoningmarkt en derhalve aangewezen op de vrije sector. Beleggers spelen een belangrijke rol in het vergroten van het woningaanbod in deze sector, maar worden nu van alle kanten tegengewerkt.”
Zo stemde de Eerste Kamer er dinsdag 6 juli j.l. mee in dat gemeenten een opkoopbescherming voor bepaalde gebieden kunnen invoeren, in de vorm van een verbod om woningen zonder vergunning te verhuren.8 Steden als Haarlem en Rotterdam willen deze maatregel volgend jaar al toepassen. Volgens De Groot is dit onverstandig. “De woningmarkt is vanwege het grote woningtekort een interessante investering voor institutionele beleggers en particuliere verhuurders die in de vraag willen voorzien. Zij zijn bereid te investeren en kunnen daarmee het aantal middeldure huurwoningen in de vrije sector juíst vergroten.”
De mogelijkheid om de duur van tijdelijke huurcontracten te verruimen (van twee naar drie jaar) werd dinsdag eveneens van tafel geveegd. Dit besluit zal particuliere beleggers alleen maar meer ontmoedigen, denkt De Groot. “Er zijn voor een belegger simpelweg te weinig smaken. Óf men verhuurt voor maximaal twee jaar, of langer met het risico dat de huur nooit meer kan worden opgezegd en de woning in de toekomst alleen in verhuurde staat tegen een lagere opbrengst kan worden verkocht. Te veel particuliere verhuurders kiezen derhalve tegen hun zin en tegen ongewenste kosten vervroegd voor een huurdersmutatie.9 Deze situatie is ook onwenselijk voor huurders die onnodig worden geconfronteerd met vroegtijdige huuropzegging.”
Ook de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) laat in een uitgebreid rapport over de Nederlandse economie weten dat het averechts kan werken wanneer vastgoedbeleggers wordt verboden om woningen te kopen voor de verhuur.10 Nederlanders die afhankelijk zijn van het huren van een woning krijgen zo waarschijnlijk nog minder opties.
Meer focus nodig op de vrije sector
Dat de focus vooral lijkt te liggen op het vergroten van de sociale woningvoorraad is volgens De Groot niet de juiste aanpak om het woningtekort op te lossen. “Kijk naar Zweden, waar de huurwoningmarkt volledig gereguleerd is.11 Huurwoningen zijn daar extreem schaars, de wachttijd is gemiddeld negen jaar. Huurwoningen worden nu op een zogenoemde zwarte markt onderverhuurd aan wanhopige huizenzoekers.”
Het aandeel sociale huurwoningen is in Nederland momenteel al buitensporig hoog. 33 procent van alle woningen in Nederland is een sociale huurwoning, tegenover 7 procent vrije sector huurwoningen.12 Nog meer sociale huurwoningen zijn volgens De Groot niet de oplossing: “De vraag naar huurwoningen in het middensegment is enorm en dit zorgt voor een groot gat tussen sociale huurwoningen en vrije sector huurwoningen. Er zou meer moeten worden geïnvesteerd in het vergroten van de woningvoorraad in de vrije huursector.” Deze conclusie wordt eveneens getrokken door de OESO, die in hun rapport stelt dat de Nederlandse woningmarkt kampt met structurele problemen: het aantal sociale huurwoningen is te groot en er zijn te weinig vrije sector huurwoningen. Ook De Nederlandsche Bank (DNB)13 en het Centraal Planbureau (CPB)14onderstrepen dit.
Uitleg berekeningen
De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op 14.253 woningen die in het tweede kwartaal van 2021 werden afgemeld op Pararius. De staat waarin een woning wordt verhuurd (kaal, gestoffeerd of gemeubileerd) en het type huurwoning zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden op Pararius.nl en in het betreffende kwartaal werden afgemeld en daarmee vrij kwamen voor nieuwe huurders. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 30 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 60 vierkante meter (met uitzondering voor het specifieke gedeelte m.b.t. de vrije sector huurwoningen met een woonoppervlakte tussen de 50 en 75 vierkante meter) en groter dan 300 vierkante meter en met een huurprijs onder € 752,33 (geliberaliseerde grens tot 1 januari 2021 bij 146 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers, tenzij anders vermeld.
Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand
De gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand van een huurwoning is gelijk aan de maandelijkse huurprijs gedeeld door de woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning.
