Huurprijzen vrij sector weer in de lift

Gemiddelde vierkantemeterprijs stijgt met 2,5 procent

De gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen in de vrije sector is in het derde kwartaal van 2021 met 2,5 procent gestegen ten opzichte van vorig jaar, blijkt uit cijfers van woningplatform Pararius. De afgelopen vier kwartalen daalden de huurprijzen in de vrije sector als gevolg van Covid-19, maar dit kwartaal werd wederom een prijsstijging gemeten.

Pararius Huurmonitor
De cijfers hebben betrekking op:
– het aantal op Pararius.nl afgemelde woningen in het derde kwartaal van 2021;
– vrije sector huurwoningen (huurprijzen vanaf € 752,33 per maand);
– huurwoningen die vrij kwamen voor nieuwe huurders;
Nuance vrije sector is noodzakelijk met uitsplitsing tussen kaal1, gestoffeerd2 en gemeubileerd3

 

 

Pararius onderscheidt drie oplevervormen: kaal, gestoffeerd en gemeubileerd. Voor een gemeubileerde woning betaalden nieuwe huurders 2,7 procent meer dan een jaar geleden: € 18,99 per vierkante meter per maand. Gestoffeerde huurwoningen stegen 2,9 procent in prijs, nieuwe huurders betaalden € 15,98 per vierkante meter per maand. De vierkantemeterprijs van kale woningen is in het derde kwartaal van 2021 met 4,9 procent gedaald ten opzichte van vorig jaar. Nieuwe huurders betaalden € 12,60 per vierkante meter per maand.
Gemiddelde vierkantemeterprijs per oplevervorm:

Provincies
Niet alleen op landelijk niveau werden procentuele prijsstijgingen gemeten, ook op provinciaal niveau stegen de huurprijzen ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar.

De huurprijzen stegen procentueel gezien het hardst in provincies buiten de Randstad. In Flevoland (+9,2%), Groningen (+8,4%), Gelderland (+6,5%) en Noord-Brabant (+6,7%) stegen de huurprijzen met meer dan 6 procent.

Volgens Randy Tuitman van Tuitman Vastgoed is de vraag naar huurwoningen in de vrije sector in Groningen flink toegenomen sinds het begin van de zomer, met name in de gelijknamige hoofdstad. “Er is een tekort aan huurwoningen en er komt nauwelijks aanbod bij. Niet voor studenten, maar ook niet voor expats of jonge stellen die op zoek zijn naar een huurwoning. Daar komt bij dat als er straks een opkoop verbod van kracht wordt, beleggers ervan zullen worden weerhouden woningen te kopen voor de verhuur. Als woningen niet meer gekocht mogen worden om te verhuren, zal het tekort aan betaalbare huurwoningen alleen maar groter worden waardoor de huurprijzen nog verder zullen stijgen.”

In Randstadprovincies Noord- en Zuid-Holland gingen de huurprijzen van woningen in de vrije sector met respectievelijk 1,7 en 2,7 procent omhoog.

Het absolute prijsverschil tussen de provincies blijft aanzienlijk. Voor een huurwoning in Noord-Holland betaalden nieuwe huurders in het derde kwartaal van 2021 gemiddeld € 20,84 per vierkante meter per maand, wat voor een woning van 80 vierkante meter uitkomt op € 1.667,- per maand. Noord-Holland blijft daarmee de duurste provincie van Nederland om te huren. De gemiddelde vierkantemeterprijs wordt vooral gedragen door relatief dure steden zoals Amsterdam(€22,44/m2), Haarlem (€18,54/m2) en Amstelveen (€18,68/m2). In Drenthe, de goedkoopste provincie, betaalden nieuwe huurders gemiddeld € 785,- per maand voor een even grote woning. In deze provincie daalden de prijzen licht: nieuwe huurders betaalden 1,8 procent minder dan een jaar geleden, € 9,82 per vierkante meter per maand.Ook in Zeeland daalden de huurprijzen en betaalden nieuwe huurders 7,1 procent minder dan een jaar geleden: € 11,62 per vierkante meter per maand.

Grootste vijf steden
In de vijf grootste steden van Nederland, ook wel de G5 genoemd, stegen de huurprijzen in het derde kwartaal van 2021 ten opzichte van een jaar eerder. Het gaat om de steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Eindhoven en Utrecht.

Amsterdam: Amsterdam is nog altijd de duurste Nederlandse stad om een woning te huren. De huurprijzen stegen het afgelopen kwartaal met 1,6 procent, nieuwe huurders betaalden gemiddeld € 22,44 per vierkante meter per maand.Jasper de Groot, directeur van Pararius: “De expatmarkt draait als nooit tevoren en het short stay aanbod dat tijdens Covid-19 op de reguliere huurmarkt werd aangeboden verdwijnt weer van de markt omdat ook het toerisme weer op gang komt. Dit, tezamen met de al bestaande grote schaarste aan vrije sector huurwoningen, ligt ten grondslag aan de recente prijsstijging.” Expats bleven het afgelopen jaar weg uit Nederland vanwege het coronavirus. Huurwoningen die zij normaal zouden huren bleven leeg staan en werden in prijs verlaagd om alsnog verhuurd te kunnen worden. Dit heeft direct tot een prijsdaling geleid. Inmiddels zijn de reisbeperkingen grotendeels opgeheven, met als gevolg dat de huurprijzen in populaire expat steden zoals Amsterdam weer toenemen. Dit bleek ook uit navraag van BNR-nieuwsradio onder makelaars en relocation bedrijven.4

Amsterdam op stadsdeelniveau: Met uitzondering van stadsdeel Oost werden in alle Amsterdamse stadsdelen prijsstijgingen gemeten. De grootste procentuele prijsstijging vond plaats in Amsterdam Nieuw-West: hier stegen de huurprijzen met 4,1 procent en betaalden nieuwe huurders € 18,71 per vierkante meter. In Amsterdam Centrum, het duurste stadsdeel van de hoofdstad, stegen de prijzen met 2,2 procent. Een huurwoning kostte hier in het derde kwartaal van 2021 gemiddeld € 24,22 per vierkante meter per maand, ruim zeven euro meer dan het landelijk gemiddelde van € 16,97. Stadsdeel Zuidoost is met een vierkantemeterprijs van € 18,23 het goedkoopste stadsdeel van Amsterdam. De huurprijzen stegen hier met 3,7 procent.


Rotterdam: De huurprijzen van woningen in de vrije sector stegen in Rotterdam met 1,9 procent ten opzichte  van vorig jaar. Nieuwe huurders betaalden gemiddeld € 16,36 per vierkante meter per maand.In de wijk Prins-Alexander daalde de huurprijs nog licht (-0,8%), verder stegen de prijzen het afgelopen kwartaal overal. Prins Alexander is met een vierkantemeterprijs van € 13,52 overigens ook de goedkoopste wijk in Rotterdam om een woning te huren. Het centrum van de Havenstad is het duurst: hier betaalden nieuwe huurders in het derde kwartaal van 2021 gemiddeld € 18,43 per vierkante meter per maand. Procentueel gezien verandert er in het centrum vrijwel niets ten opzichte van vorig jaar: het gaat om een stijging van slechts 0,2 procent.
Eindhoven, Utrecht en Den Haag: Eindhoven is met een vierkantemeterprijs van € 14,85 de goedkoopste G5-stad. Huurprijzen stegen hier het afgelopen kwartaal met 8,1 procent ten opzichte van vorig jaar. In Utrecht en Den Haag gingen huurprijzen met respectievelijk 5,2 en 1,9 procent omhoog. De aanvangshuur voor nieuwe huurders was in Utrecht gemiddeld € 18,38 per vierkante meter per maand, in Den Haag betaalden huurders € 16,30.Prijsstijgingen in groot deel middelgrote steden
In een flink aantal middelgrote steden werd het afgelopen kwartaal een procentuele prijsstijging gemeten ten opzichte van vorig jaar. Zo stegen de prijzen in Almere (+8,2%), Apeldoorn (+9,7%), Arnhem (+8,6%), Deventer (+9,1%), Groningen (+8,4%), Helmond (+9,6%), Tilburg (+6,6%), Dordrecht(+6,2%), Enschede (+6,5%) en Leiden (+6,7%) met minimaal 6 procent.

In nog eens zes middelgrote steden stegen de huurprijzen met zo’n vijf procent ten opzichte van vorig jaar. Het gaat om Breda (+5,9%), Delft (+4,8%), Hilversum (+5,2%), Leeuwarden (+5,3%), Maastricht (+5,3%), Schiedam (+5,4%).

In enkele middelgrote Nederlandse steden daalde de gemiddelde vierkantemeterprijs ten opzichte van vorig jaar. Dit was het geval in Amersfoort (-1,2%), Middelburg (-8,1%), Nijmegen (-0,1%) en Roermond (-7,1%). Nieuwe huurders betaalden in Amersfoort € 14,29 per vierkante meter per maand, in Middelburg € 11,00, in Nijmegen € 13,63 en in Roermond € 9,16.

Woningtype
Pararius maakt onderscheid tussen drie woningtypes: appartementen, eengezinswoningen en vrijstaande woningen. De gemiddelde vierkantemeterprijs van appartementen is in het derde kwartaal van 2021 met 1,5 procent gestegen ten opzichte van vorig jaar. Nieuwe huurders betaalden € 17,73 per vierkante meter per maand. Ook eengezinswoningen stegen in prijs: huurders betaalden 3,4 procent meer dan vorig jaar: € 13,55 per vierkante meter per maand. Voor een vrijstaande woning werd in het derde kwartaal van 2021 minder betaald dan een jaar geleden: € 14,40 per vierkante meter per maand, een daling van 1,4 procent.


Oppervlaktesegment
In vrijwel alle oppervlaktesegmenten werden afgelopen kwartaal procentuele prijsstijgingen gemeten. Alleen de vierkantemeterprijs van vrije sector huurwoningen tussen de 175-200 vierkante meter daalde procentueel gezien: nieuwe huurders betaalden 1 procent minder dan vorig jaar, € 14,86 per vierkante meter per maand.Vrije sector huurwoningen in het oppervlaktesegment 75-100 vierkante meter stegen 1,7 procent in prijs, nieuwe huurders betaalden gemiddeld € 16,90 per vierkante meter per maand. De huurprijzen van woningen tussen de 60-75 vierkante meter stegen met 1,4 procent ten opzichte van vorig jaar. Een woning in dit oppervlaktesegment kostte gemiddeld € 19,52 per vierkante meter per maand.
Huurwoningen in de vrije sector net zo schaars als vóór pandemieIn het derde kwartaal van 2020 daalden de huurprijzen voor het eerst in zes jaar, en ook de kwartalen daarna kenden een procentuele prijsdaling. De komst van Covid-19 bleek hiervoor een directe katalysator. Volgens De Groot had dit onder andere te maken met wegblijvende expats. “Vrijgekomen huurwoningen werden minder makkelijk verhuurd, met name in het hogere segment. Om leegstand te voorkomen en woningen alsnog te verhuren,  werden huurwoningen aantrekkelijker geprijsd.”Dat dit een tijdelijk effect is geweest, is volgens De Groot duidelijk. “We zien aan de Engelstalige versie van onze website, pararius.com, dat het aantal contact- en informatieaanvragen van expats enorm is toegenomen. Dat de huurprijzen het afgelopen kwartaal weer zijn gestegen is niet meer dan logisch.”

Feit blijft dat de huurmarkt oververhit is en op slot zit, daar verandert een tijdelijke pandemie weinig aan. De focus van de politiek om de druk op de woningmarkt te verlichten lijkt met name te liggen op het vergroten van de sociale woningvoorraad. Dit is volgens De Groot niet de juiste aanpak om het woningtekort op te lossen.Het aandeel sociale huurwoningen is in Nederland in vergelijking tot andere Europese landen buitensporig hoog: een derde van alle woningen in Nederland is een sociale huurwoning (33%), tegenover 7 procent vrije sector huurwoningen.5 De Groot: “De vraag naar huurwoningen in het middensegment is echter enorm en dit zorgt voor een groot prijsgat tussen sociale huurwoningen en vrije sector huurwoningen. Er zou meer moeten worden geïnvesteerd in het vergroten van de woningvoorraad in de vrije huursector waardoor beide segmenten beter op elkaar aansluiten en de doorstroming wordt bevorderd.”Door de huidige scheve woningverdeling kunnen veel woningzoekenden geen kant op. De Groot: “Een koopwoning kostte in het derde kwartaal van 2021 gemiddeld € 419.000,-.6 Woningzoekenden met een middeninkomen tot 70.000 euro bruto per jaar en een leencapaciteit van 6 keer hun inkomen maken op de koopmarkt weinig kans. Zij verdienen echter te veel om aanspraak te maken op een sociale huurwoning en zijn dus aangewezen op het zeer schaarse vrije sector huursegment. Bovendien is er een grote groep mensen die wel wíl doorstromen maar dat niet kan. Dit zijn bijvoorbeeld mensen die nu in een sociale huurwoning wonen maar vanwege het gebrek aan een betaalbaar alternatief blijven zitten waar ze zitten. Dit voorkomt ook dat  mensen aan de onderkant in een sociale huurwoning kunnen instromen.  Kortom: het gat tussen de sociale en vrije huursector wordt almaar groter en de maatregelen die nu op tafel liggen bieden geen passende oplossing.”Tijdens Prinsjesdag presenteerde het demissionair kabinet een aantal plannen voor de woningmarkt in 2022. Zo gaat er 1 miljard euro, 100 miljoen per jaar voor de komende tien jaar, naar de snellere bouw van woningen.7 Vanaf 1 januari 2022 kunnen gemeenten bovendien gebruik maken van opkoopscherming. Hiermee kunnen bepaalde gebieden in (grote) steden worden beschermd tegen opkoop van huizen voor verhuur.8 De Groot: “Dat er meer geld naar de versnelde bouw van woningen gaat is goed en hard nodig, maar maatregelen zoals een opkoopverbod werken mijn inziens averechts. Particuliere beleggers worden hiermee meer en meer ontmoedigd om te investeren in de huurmarkt. Zij zijn juist bereid om woningen te kopen om te verhuren in het middensegment en zij worden op deze manier volledig buiten spel gezet.”

Demissionair minister Kajsa Ollongren is voornemens het puntenaandeel van de WOZ-waarde in het puntensysteem (het woningwaarderingsstelsel) vanaf 1 januari 2022 te maximaliseren op 33%. Dit geldt voor zowel nieuwe als bestaande huurwoningen en moet ervoor zorgen dat er voldoende betaalbare huurwoningen worden behouden in gebieden met hoge WOZ-waardes.9 De Groot: “Deze maatregel houdt in dat ruim 15.000 woningen in één klap vanuit de vrije sector terugglijden in de sociale sector. Dit is in mijn ogen niets anders dan symptoombestrijding en leidt niet tot een structureel beter verdeelde woningvoorraad. Integendeel.”

 

Uitleg berekeningen

De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op 13.815 woningen die in het derde kwartaal van 2021 werden afgemeld op Pararius. De staat waarin een woning wordt verhuurd (kaal, gestoffeerd of gemeubileerd) en het type huurwoning zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden op Pararius.nl en in het betreffende kwartaal werden afgemeld en daarmee vrij kwamen voor nieuwe huurders. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 30 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 60 vierkante meter (met uitzondering voor het specifieke gedeelte m.b.t. de vrije sector huurwoningen met een woonoppervlakte tussen de 50 en 75 vierkante meter) en groter dan 300 vierkante meter en met een huurprijs onder
€ 752,33 (geliberaliseerde grens tot 1 januari 2021 bij 146 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers, tenzij anders vermeld.

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand
De gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand van een huurwoning is gelijk aan de maandelijkse huurprijs gedeeld door de woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning.

Voor alle huurwoningen geldt dat de oppervlakte tussen de 50 en 300 vierkante meter ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Alle 10 bovenstaande woningen worden dus meegewogen in de berekening.Gemiddelde huurprijs per m2 per maand: (Som huurprijs p/m2 – p/mnd) / (aantal huurwoningen) = € 164,67 / 10 = € 16,47 per m2 p/mnd.

Bron: Pararius